Privatinsolvenz Miete

Konkurs Privatmiete

Insolvenz des Mieters, Insolvenzmieter, Mieterinsolvenz, Foto: iStock/Suchota Bei Insolvenz des Mieters wird sein Vermögen in die Insolvenzmasse gewaschen. Die Konkursmieter. Hat der Mieter im Insolvenzverfahren keine zwei Monatsmieten gezahlt, kann der Vermieter fristlos kündigen. Die Mietverträge sind auch im Rahmen eines Insolvenzverfahrens betroffen. Die zahlungsunfähige Schuldnerin ist in der Regel eine Mieterin von Wohnungen.

Insolvenzmieterin

Einige Begriffe müssen im Vorfeld geklärt werden, da der Hausherr nur einer von vielen Anlegern ist. Je nach Forderung und Verfahrensstand ist er in fünf Kategorien von Kreditgebern zu finden. Die Insolvenz des Unternehmens soll der gleichen Zufriedenheit aller Kreditgeber dienen. Das Insolvenzrecht unterscheidet: nachgeordnete insolvenzgläubige Unternehmen (§ 39 InsO).

Zahlungsempfänger des Konkursverfahrens ist jeder Zahlungsempfänger, der zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung einen berechtigten Grundanspruch gegen den Zahlungspflichtigen hat (§ 38 InsO). Gemäß 47 INVO sind die zur gesonderten Befriedigung berechtigten Kreditoren keine Kreditoren des Konkursverfahrens. Es handelt sich um Kreditoren, die einen Abtretungsanspruch auf einen Gegenstand aus der Konkursmasse haben, z.B. im Falle eines einfachen Eigentumsvorbehalts.

Im Gegensatz dazu haben Kreditgeber mit einem Recht auf getrennte Befriedigung keinen Rechtsanspruch auf den Objekt als solchen, sondern nur einen Rechtsanspruch auf präferenzielle Befriedigung aus dem Objekt, z.B. bei verlängertem Eigentumsvorbehalt. In diesem Fall ist der Rechtsanspruch auf den Vertragsgegenstand beschränkt. Diese sind auch regelmässig Kreditgeber des Insolvenzverfahrens, soweit der Konkursschuldner für die Forderungen selbst verantwortlich ist. Separationsgläubiger sind z.B. Kreditoren, die ein rechtliches oder statutarisches Grundpfandrecht haben oder die z.B. durch Verpfändung oder Abtretung zur Sicherung von Objekten in der Konkursmasse gesichert sind (Vermieterpfandrecht vor Eröffnung des Verfahrens).

Massengläubiger sind Kreditoren, deren Ansprüche nach der Eröffnung des Verfahrens oder durch den verfügungsberechtigten provisorischen Konkursverwalter festgestellt wurden, z.B. Miete nach der Eröffnung des Verfahrens. Diese haben nach den Trennungsgläubigern, aber vor den Konkursgläubigern einen Vorrang. Nur in Ausnahmefällen wird den nachrangigen Gläubigern im Rahmen eines Insolvenzverfahrens eine Vergütung für ihre Ansprüche gewährt.

Dies sind im Kern Kreditgeber, die über Forderungen verfügen, die unter die Eigenkapitalersatzrückstellungen fällt, und Konkursgläubiger mit ihren Zinsforderungen, soweit diese nach der Eröffnung des Verfahrens aufkommen. Aus diesen Definitionen von Kreditorengruppen kann bereits geschlossen werden, dass der entscheidende Faktor ist, welcher Personengruppe der Hausherr im konkreten Fall zugeordnet werden soll. Die Vermieterin kann auf die Verwirklichung der Reklamation blicken.

In der Regel bekommt der Kreditgeber des Insolvenzverfahrens nur einen kleinen Teil seiner Forderung (2 bis 5 %). Die nachrangigen Kreditgeber geraten mit ihren Ansprüchen in regelmäßigen Abständen vollständig in Verzug. Der Hausherr wird in diesen FÃ?llen nicht in der Lage sein, seine AnsprÃ?che zu erwirken. Wie wirkt sich die Zahlungsunfähigkeit auf das Mietobjekt aus und wie werden die Anträge des Vermieters im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mietvertrages aufbereitet?

Dabei geht es um den Mietzinsanspruch, die Möglichkeiten der Kündigung, Nachzahlungen von Betriebskosten und Schadensersatzansprüchen. Die Vermietung von Grundstücken oder Räumlichkeiten durch den Schuldner bleibt gemäß 108 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 2 Nr. 1 Nr. 1 InsO für die am Insolvenzverfahren beteiligten Vermögenswerte erhalten. Dabei ist die Position des Debitors als Pächter oder Verpächter indifferent. Tenant M. führt ein Unternehmen in sehr preiswerten gemieteten Zimmern.

Wäre es in einem solchen Falle dem Eigentümer gestattet, V. wegen der Zahlungsunfähigkeit von M. zu beenden, wäre es sehr fraglich, ob es möglich wäre, ähnliche Zimmer überhaupt zu einem vergleichsweise günstigeren Mietpreis zu erhalten. Geschäftsausfälle oder erhöhte Mietpreise beeinträchtigten die Konkursmasse. Die Basis für eine solche Fortsetzung würde jedoch entfallen, wenn der Mieter V. das Mietobjekt wegen reiner Zahlungsunfähigkeit auflösen könnte.

Das Recht des Insolvenzverwalters, den Grundstücks- oder Zimmervertrag nach der Insolvenzeröffnung gemäß 103 Ino. zu erfüllen oder abzulehnen, besteht nicht. InO schränken diese Pflichten ein, bei denen besondere Kündigungsrechte (Rücktrittsrechte) oder Deklarationsrechte gewährt werden. Für die Bearbeitung der Forderungen des Eigentümers ist im Insolvenzfall neben der Natur der Forderung auch der Zeitpunkt des Verfahrens maßgebend: Der Grundbesitzer kann den Mietzins nur für die Zeit vor der Einleitung des Konkursverfahrens als Gläubiger des Konkursverfahrens gemäß 38 IV. als Gläubiger nach § 38 VSB beanspruchen; siehe § 108 Abs. 2 VSB.

Das Gleiche trifft auf die Zwischenphase von der Einreichung des Insolvenzantrages bis zur Verfahrenseröffnung zu (vorläufige Insolvenzverwaltung), es sei denn, es wurde ein so genannter "starker" provisorischer Konkursverwalter als Ausnahme ernannt, auf den die Verfügungsmacht bereits in dieser Phase übergegangen war. Es ist in der Praktik üblich, nur einen so genannten "schwachen" provisorischen Konkursverwalter zu ernennen, der den Dispositionen des Insolvenzverwalters zustimmen muss.

Der BGH hat mit seiner Verfügung vom 18. Juli 2002 klargestellt, dass ein solcher "schwacher provisorischer Insolvenzverwalter" keine Insolvenzverbindlichkeiten gemäß 55 Abs. 2 Nr. 1 schaffen kann. Hier müssen die Hauswirte sehr aufpassen, da der Hauswirt nur dann eine Konkursquote bekommt, wenn der schwache vorläufige Konkursadministrator ihm mitteilt, dass die im Rahmen des Eröffnungsverfahrens anfallenden Mietpreise von der Erbschaft bezahlt werden.

Solche Versprechungen sind für den Hausherrn nutzlos. Eine Sicherung des Vermieters ist nur gegeben, wenn die Miete auch wirklich sofort von einem geschwächten provisorischen Konkursverwalter gezahlt wird (Barsicherheit). Die einzig mögliche Vorgehensweise bei der Ernennung eines geschwächten provisorischen Konkursverwalters besteht darin, im Falle der Insolvenz des Mietvertrages eine individuelle Gerichtsvollmacht zur Feststellung von Schulden zu erhalten. Anders als die Warenträger, die nicht zur weiteren Belieferung eines insolventen Unternehmens herangezogen werden können, ist der Eigentümer gesetzlich verpflichtet, das Mietobjekt weiterhin zur Nutzung zur Verfügungstellung zu haben.

Aus der Perspektive eines geschwächten provisorischen Konkursverwalters oder eines Insolvenzgerichts sollte es daher keinen zwingenden Anlass zur Inanspruchnahme dieser im Recht nicht geregelten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in den Mietverhältnissen gäbe.

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